Broker en Real Estate

Après le Real Estate côté dette et côté Private Equity, voici le métier de Broker ! Excellente lecture.

Bonjour et merci d’avoir accepté l’interview ! Quel est ton parcours ?

Après un baccalauréat scientifique, j’ai intégré un programme post bac en cinq ans en partenariat avec une autre université européenne. Après une année à Bordeaux et une autre en Allemagne, je me suis spécialisé en finance. J’ai effectué un premier stage en audit à Genève et un second stage à Berlin, en évaluation immobilière. C’est là que j’ai pris goût au secteur de l’immobilier. Une fois le diplôme de l’université partenaire en poche, j’ai intégré le Msc Finance de l’EMLyon. J’ai complété cette formation par un stage de fin d’études en tant qu’Investment Analyst chez un Broker en immobilier, Arthur Loyd Investissement.

Présentation du métier de Broker en Real Estate

En quoi consiste le métier de Broker ?

La mission principale d’un broker consiste à mettre en relation un acheteur et un vendeur, et de les accompagner tout au long du processus de vente. Il intervient pour le compte du vendeur afin de valoriser, puis définir la meilleure stratégie de commercialisation de l’actif immobilier. Il peut également jouer un rôle clé pour l’acquéreur, afin de lui trouver la meilleure opération en fonction de ses besoins.

Quels sont les acteurs en France et en Europe ?

On compte JLL, CBRE, Cushman, Colliers, Knight Franck et BNP Paribas parmi les grands acteurs européens. On peut également citer Avison Young ou encore Enoma Partners qui s’est lancé récemment. Arthur Loyd est un acteur 100% français, spécialisé sur son territoire et qui compte aujourd’hui plus de 80 agences et 500 collaborateurs. Arthur Loyd est leader sur les marchés régionaux.

Le marché du brokerage compte de nombreux acteurs, la concurrence est rude. Il n’est pas facile de pénétrer le secteur lorsqu’on vient de l’extérieur ou de l’étranger.

Qui sont vos clients ?

Nous avons les institutionnels, les family offices, les gestionnaires d’actifs classiques (Asset Manager), les privés ainsi que les fonds de Private Equity avec une stratégie Real Estate. Le type d’acteurs varie selon la typologie de l’actif et la stratégie visée. Une partie de notre travail consiste à connaître la stratégie des acteurs et le type de biens correspondant à cette stratégie. La conjoncture actuelle rebat les cartes, avec un changement d’identité des acquéreurs par rapport aux années précédentes, d’où la nécessité du broker qui dispose d’une vision plus large des acteurs.

Comment se rémunère une équipe de Broker ?

Nous prenons un pourcentage calculé sur le montant de la transaction.

Travailler en tant que Broker en Real Estate

Quelles expériences sont valorisées pour un stage ou un premier emploi dans le milieu ?

Nous sommes plus ouverts que d’autres acteurs, comme les fonds de Private Equity. Nous pouvons recevoir un candidat qui n’a pas forcément d’expérience dans le secteur de l’immobilier. En revanche, une expérience en finance sur le CV – comme un stage en audit – est fortement recommandée. Quel que soit son parcours, nous cherchons un candidat motivé, curieux et rigoureux.

Comment préparer au mieux les entretiens ? Quelles sont les notions à connaître ? 

Il faut connaître les principales méthodes de valorisation, à savoir la capitalisation, le DCF ainsi que les méthodes du bilan marchand et du bilan promoteur.

N’hésitez pas non plus à vous renseigner sur les montants de loyers pratiqués dans certaines villes et certains arrondissements. Vous pouvez également jeter un œil aux études de marché produites par Arthur Loyd et JLL. Vous retrouverez ainsi les dernières grandes transactions.

A quelle fourchette de salaire peut prétendre un junior ?

En général, un analyste chez un broker est aux alentours de 48 000 et 55 000 euros, variable et bonus inclus. Il arrive que le salaire variable soit directement lié au chiffre d’affaires réalisé par la structure. Ce n’est pas le cas partout.

Je n’ai pas constaté de lien direct entre le niveau de rémunération et la taille de l’entreprise. Certaines structures plus petites peuvent proposer un salaire plus élevé que le marché pour attirer les talents. Ce n’est pas forcément le cas chez les plus gros acteurs. Je vous conseillerai d’ailleurs de commencer dans une petite structure. Cela vous permettra de toucher à de nombreux sujets variés et d’être ainsi mieux formé en début de carrière.

Le métier au quotidien en tant que Broker en Real Estate

Quelles sont les étapes d’une transaction ?

On est tout d’abord consulté pour un avis de valeur. Nous allons demander l’intégralité des documents au vendeur (à savoir, l’état locatif, un relevé de charges et de taxes, des plans, un relevé de surfaces …). Nous produisons ensuite une étude sur l’actif lui-même, sa localisation ainsi que sur son état locatif. Cette étude nous permet ainsi de mettre en avant les points forts et les points faibles du bien. Nous allons également proposer au vendeur un calendrier indicatif ainsi qu’une liste d’acheteurs pouvant être intéressés. Toutes ces informations sont regroupées dans un document appelé pitch. Nous rencontrons ensuite le vendeur et s’il est convaincu par notre prestation, nous gagnons le mandat.

Nous sondons ensuite le marché et proposons l’actif aux différents investisseurs. Nous mettons en moyenne six mois pour vendre un bien (de la commercialisation à la réitération de la promesse de vente).

A quel rythme peut-on s’attendre ?

J’arrive vers 9h30 et finis entre 19h30 et 20h, avec environ une heure et demie de pause déjeuner. L’important est d’effectuer le travail en respectant le calendrier indicatif proposé au client. Les documents envoyés à ce dernier doivent être parfaits, ce qui nécessite de nombreux aller retours au sein de l’équipe.

Il arrive quelques fois de finir tard si le calendrier l’impose. Le rythme est toutefois beaucoup moins soutenu que dans les métiers en banque d’affaires.

La hausse des taux d’intérêts a-t-elle eu un impact sur votre secteur ?

C’est un sujet crucial pour notre secteur. La hausse des taux a impacté négativement l’immobilier, augmentant le coût du crédit et baissant ainsi la rentabilité des transactions. L’année dernière a donc été une année particulièrement compliquée. Le marché se détend depuis plusieurs mois mais la reprise reste timide. Les prix des biens baissent, rendant certains actifs plus attractifs. Des opportunités se créent ainsi, permettant aux investisseurs agiles de se démarquer.

L’après Broker

Quels sont les débouchés après plusieurs années en tant que Broker ?

Vous pouvez rester chez un Broker et devenir Consultant, passer chez un investisseur, comme une SCPI ou fonds de PE avec une branche immobilier, ou travailler côté vendeur, chez un gestionnaire d’immobilier.

Qu’aimes-tu dans ton métier ?

J’adore mon métier ! Le sous-jacent est concret, visible, les immeubles parisiens sont incroyables et l’immobilier parle à tous les Français, que l’on soit ou non en finance. Je découvre également les régions et les acteurs locaux. Mon métier me permet de rencontrer de nombreux investisseurs avec des stratégies différentes. Je me sens intellectuellement stimulé au quotidien car j’aborde des problématiques très différentes, allant des questions de taux à la rentabilité en passant par les sujets de rénovation et de location. C’est très intéressant !